大个子和小个子的情事泽平宏观:“价格、数量、信用”对新浪财经房地产现状的三维评价

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    当前房地产市场形势评估来源泽平宏观首席房地产研究员:夏磊研究员黄石从2014年9月到2016年2月,四组政策刺激组合拳开启了中国房地产繁荣的新周期。从2016年的1930年开始,中央政府明确界定了“住房是生活的,不是投机的”。中央政府统一指导,地方政府因地制宜,房地产调控力度加大。房价已回到合理水平。自2018年9月以来,全国房价逐步回到稳定水平,第四季度商品房平均价格小幅上涨0.06%,房地产小周期即将结束。目前,房地产是否回到了稳定健康发展的轨道?我们选取19个指标,从价格、数量、信用三个维度进行评价。参照国际经验,我们认为房地产市场能否顺利健康发展主要取决于:一是房价是否稳定,由房价上涨率、房价收入率、租金回报率三个指标衡量;二是供需平衡,由四个层次的库存消耗周期在短期和长期用户对用户的比率。第三,居民和企业的信用风险通过住房贷款余额/GDP等六个指标和住房企业层面的实际负债率等五个指标来衡量。中国房地产市场发展平稳健康吗?(1)价格:房价上涨稳定,不存在房价泡沫的整体风险。2016年“930”后,一、二线热点城市房价首次停止上涨。自2018年9月以来,我国房价逐步回到稳定水平。一、二、三线城市二手房价格指数连续四个月下跌,上涨城市比重由94.3%下降到67.1%。房价与收入的比率在一个安全的范围内。2000年以来,商品房平均价格年均增长8.6%,城镇居民人均可支配收入年均增长10.6%,房价涨幅小于收入增幅。房价收入比总体呈下降趋势。2018年全国房价收入比为7.3,比2014年增长0.4,但处于历史最低的25%。租金回报已经回升。2018年,一线城市和二线城市的静态租金回报率分别增长0.1%和0.2%。(二)成交量:有效库存消耗,存量房尚未过剩。短期指标,不存在房地产盘存风险。全国范围内,未开发土地已完成未售、已开始未售和总库存分别下降到1.9、11.5和17.3个月,分别比2014-2015年峰值下降60.4%、57.6%和52.4%。在城市一级,一、二、三、四线取证未售出库存分别为15.0、11.8、11.0个月,一线城市处于历史最高的5%,主要是由于自控销售疲软,但行业疲软。在基础设施支撑下,潜在需求强劲,风险可控;二三、四线城市接近历史中值,分别比2014年峰值低19.5%和69.8%,处于相对健康水平。从长远来看,没有明显的住房过剩。根据恒大研究院的“中国住房存量:过剩或短缺”计算,2017年,城市住宅与家庭的比例为1.07,供需基本平衡。然而,住房质量低下的问题依然突出。商品房仅占存量房的40.7%;1999年以前建成的住房占41.4%;不完全住房比例较高,如无独立卫生间住房占25.8%,无独立厨房住房占7.6%。(3)信贷:居民和企业通过杠杆作用放缓,信贷风险得到控制。居民层面,2018年居民住房贷款余额/GDP增长1.5个百分点,增速放缓2.1个百分点,居民住房贷款额/住房交易额下降1.8个百分点。与国际平均水平相比,中国的居民债务风险并不高。2018年,住房贷款/GDP余额为34.5%,低于发达国家50.9%的平均水平;住房贷款/可支配收入余额为59.0%,低于发达国家68.0%的平均水平。这个

    

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